prealoader

Blog

  • Anasayfa
  • Gayrimenkul Konutta 2018 Yılı Beklentilerimiz
image
  • By Qualles
  • 09 Aralık 2017
  • Yorum

Gayrimenkul Konutta 2018 Yılı Beklentileri

Gayrimenkul İnşaat Sektöründe 2018 yılı beklentileri başlığı ile, her yıl gündem olan ve fiyatlarında şişmelerin olduğu söylentileri bitmeyen sektörün ilgili verilerini derleyerek, sizlerle de paylaşmak istedik.

Öncelikle mevcut duruma bakacak olursak;

2016 verilerine bakıldığında, toplam daire satışının 1 341 453 adet olarak gerçekleştiği, bunun 631 686 ad. İlk satış, 709 767 ad. İn ise ikinci ve daha çok el değiştiren konut sayısı olarak görüyoruz. 2017 verilerine bakıldığında (Kasım ve Aralık ayları hariç) toplamda 1 153 610 ad. gerçekleşmiş, 533 683 ad. ilk satış rakamı, 619 927 ad. ikinci ve daha çok satışın gerçekleştiği rakam olarak görmekteyiz. Ocak-Temmuz 2017 arasına yabancıya en çok satılan daire sezonu oldu bu sayı 11320 olarak gerçekleşti.

Türkiye'de her yıl ortalama 650.000 konuta ihtiyaç olduğunu biliyor muydunuz?

Yine yakın zamanda (Temmuz-Eylül 2017 yılları) İnşaat sektöründe istihdam %7,9, çalışılan saat %5,8 azaldı, brüt ücret-maaş %6,1 arttığını görmekteyiz.

2017 yılı içinde tahminlerimiz, 2016 yılı ile aynı yada biraz üzerine seyretmesi olacaktır. Dolayısı ile konut satış hızlarının geçmiş yıllara istinaden Türkiye genelinde yavaşladığını söylememiz mümkün olacaktır.

Türkiye genelinde konut satışları 2017 Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,7 oranında azalarak 122 882 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 20 906 konut satışı ve %17 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u, 12 130 konut satışı ve %9,9 pay ile Ankara, 7 258 konut satışı ve %5,9 pay ile İzmir izledi.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %19,8 oranında azalış göstererek 38 593 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %31,4 olarak gerçekleşti. İpotekli satışlarda İstanbul 7 033 konut satışı ve %18,2 pay ile ilk sırayı aldı. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %44,8 ile Artvin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %70,9 artarak 2 677 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında, Ekim 2017’de ilk sırayı 1 321 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul ilini sırasıyla 465 konut satışı ile Antalya, 121 konut satışı ile Bursa, 108 konut satışı ile Yalova ve 93 konut satışı ile Aydın izledi.

Ekim ayında Suudi Arabistan vatandaşları Türkiye’den 528 konut satın aldı. Suudi Arabistan’ı sırasıyla, 344 konut ile Irak, 278 konut ile Azerbaycan, 154 konut ile Kuveyt ve 125 konut ile Rusya Federasyonu izledi.

GAYRİMENKUL KONUTTA 2017 VERİLERİ BİZE NELER SÖYLÜYOR?

Öncelikle Gayrimenkul Konut üretim hızında bir yavaşlama etkisinin gözüktüğü, ancak bunun etkin nedeninin segmantasyon ile konsolide olacağı yönündedir.

Üst kesimdeki A ve A+ Gayrimenkul konut tüketicisinin satış hızlarında doygunluğa ulaştığı ve proje üreticilerinin farklı bir konseptin geliştirilmesinin gerektiği yine çıkarılan sonuçlar arasındadır.

B ve altı segmentte ise orta gelirliler için, segment hızının devam ettiği ve buraya uygun ödeme seçeneklerinin geliştirilmesi ve alternatiflerin oluşturulması ile bu pazarın daha da canlanabileceğini düşünmekteyiz.

Nüfus artış oranı ve demografik yapının derlenerek konut ihtiyaç ve satış stratejilerinin oluşturulması kaçınılmazdır. Talep fazlası daima m2 fiyatlarına etki edecektir.

2017 yılının ilk 10 aylık verilerine bakıldığında, gayrimenkul de konut getirisi % 9’lar da gerçekleşmektedir. Bununla birlikte, gayrimenkul konut sahibi tarafından kiralama yapıldığında % 16–18 bantlarında kazanma ile birlikte, hem enflasyon baskısından kurtulmakta, hem de mevduattan daha çok kazanabilmektedir.

Konut satış fiyatları enflasyonun üzerinde gerçekleşmesi devam edecektir. Dolayısı ile değer kaybı olacağını düşünmemekteyiz. Bu nedenle fiyatlardaki ‘’balon’’ yada ‘şişirme’ kaygısının gereksiz olduğunu istisnai durumlar hariç tutarak söyleyebiliriz.

Konutlardaki fiyat artışı devam etmekle birlikte, enflasyondaki hızlı artış, konut fiyat artışlarına olumsuz etki yapmaktadır.

Ülkemize bakıldığında her 100 kişiden 67’si ev sahibidir. Avrupa’da bu oranlar %70’lerde seyretmekte olup, refahın göstergesi olan gayrimenkul konut sahipliği için, yeni ödeme ve bankacılık-sigorta modellerinin ortaya konması, ülke refah göstergesi için önem arz etmektedir. Öyleki eski doğu bloğu ülkelerinde (Bulgaristan-Romanya) bile bu oran %75’lerde seyrediyor.

Gayrimenkul ve konut sektörü göstergeleri, ülkenin GSMH değeri ile en çok iniltili rakamları göstermektedir. Bu nedenle yurt dışı yatırımcılar özellikle gelecek vizyonları için dikkat edeceği gayrimenkul konut sahipliği noktasını gözden kaçırmamak gereklidir.

GAYRİMENKUL KONUTTA 2018 GÜNEY MARMARA VE EGE BÖLGELERİ ÖNEMLİ!

İzmir’de fiyat artışlarının, İstanbul ve Ankara’daki artışların üstünde olması, aldığı göçün artığı, hatta İstanbul’dan bile göç aldığını göstermektedir.

Türkiye’de amortisman süresi (geri dönüş süresi) 18- 19 yıllarda olmakta. Bu rakam Avrupa’ya göre düşüktür. Kira bedelinin hesaplanmasında kullanılan yaklaşım (18–19yıl amortisman süresi* kira bedeli *12 ay) ortalama mülk bedelini vermektedir. Ancak bu lokasyonlara göre değişmektedir. Bu nedenle, yatırım geri dönüş hızı kirası yüksek olan yerlerde daha da hızlı olacaktır.

Konut alanında kriz beklenmesi çok mümkün gözükmemekle birlikte, konut satış hızlarını artıracak formüllerin bulunması önemlidir. Bunun için Avrupa ve Amerika’daki, gayrimenkul ve konut alanında hizmet veren emlak bankaları ve de borsa içerisinde gayrimenkulü değerlendirecek sistemlerin geliştirilmesi gerekmektedir.

Tahsili geciken banka kredili alımlardaki oran %0,4 civarındadır. Dolayısı ile kredili konut satışlarında problem olmaması beklenmektedir.

Metrekare fiyatlarındaki artışı daha yönetilebilir bir marjda tutarak, markalı konut projeleri üretmek 2018 yılı ve sonrası için önemlidir.

YENi DÖNEM YENİ STRATEJİLER İSTİYOR!

Satış Ofisleri için profesyonel çözümler, son dönemde popüler olmakla birlikte, pazarlama ve satış konusunda etkin kişilerden oluşan bu çözümlerin kullanılması, hızlı satış ve dolayısıyla paranın maliyeti açısından da kazanmaya yardımcı olmaktadır.

Yine bu anlamda fiyat marjındaki ve projenin sunduklarına göre tüketiciye mesajın doğru ve net verilmesi proje satışlarındaki hız ve satılabilirlik için önemlidir.

Pazarlama ve Satış alanında oluşturduğu istihdam ile de inşaat sektörü önem arz etmektedir.

Kısaca toparlayacak olursak, 2018 yılı inşaat sektöründe segmantasyon ve finans çözümleri üzerine gelişen modellerle büyümesini sürdürmeye devam edeceğe benzemektedir.